Как взыскать задолженность по договору аренды?

Договоры аренды распространены в хозяйственной деятельности организаций и ИП. В аренду берут помещения, оборудование, транспорт и даже оргтехнику. Однако не всегда правоотношения между арендатором и арендодателем складываются гладко. Претензии могут касаться неисполнения сторонами разных договорных обязанностей, но самыми типичными являются споры по поводу несвоевременного внесения арендных платежей.

споры по арендным договорам

Что такое аренда: понятие и виды

Договор аренды – это соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) принимает обязательство предоставить второй (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование.

Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить за это плату в оговорённом размере, а по окончании срока сделки вернуть предмет аренды законному владельцу в том же состоянии с учётом естественного износа.

Существует несколько видов аренды:

движимого имущества (это может быть, например, оборудование, мебель, техника);
зданий и сооружений (нормы, регулирующие этот вид аренды, применяются и к договорам в отношении помещений);
транспортных средств (с экипажем или без);
предприятия (в данном случае оно рассматривается как имущественный комплекс);
лизинг (вид аренды, при котором арендодатель приобретает имущество специально для передачи арендатору);
земельных участков.

Аренда движимого имущества регулируется общими нормами ГК РФ, в отношении остальных видов действуют специальные нормы, содержащиеся в кодексе и других нормативных актах. Аренда государственного и муниципального имущества имеет особенности по сравнению с общими требованиями.

Арендная плата и ответственность арендатора

арендная плата

Арендная плата – это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом. Её размер определяется сторонами и может быть установлен:

в твёрдой сумме, подлежащей уплате единовременно или в виде периодических платежей;
в виде доли от доходов или других результатов использования арендованного имущества;
в форме возложения на арендатора определённых обязанностей: произвести улучшения имущества, оказать арендодателю услуги, передать ему другое имущество в собственность или аренду.

Это неисчерпывающий перечень, стороны могут договориться о сочетании нескольких вариантов или предусмотреть свой способ оплаты.

Когда условие о размере платежей в договоре не определено, аренда должна быть оплачена по общим правилам, установленным ГК РФ – исходя из цены других аналогичных договоров, заключённых при сопоставимых обстоятельствах.

Арендатор отвечает за неисполнение обязательства по перечислению арендной платы и других платежей, предусмотренных соглашением сторон. Виды и объём санкций участники сделки обычно прописывают в договоре.

«Юридическая компания ЮАП»

Юридическая помощь в решении вопроса

Ответственность может быть установлена в виде уплаты процентов на сумму долга или (и) неустойки. При расчёте процентов, по общему правилу, применяется величина ключевой ставки Центробанка РФ, однако стороны вправе договориться о другой методике. Неустойка может быть установлена в виде штрафа (фиксированной выплаты) или пени (периодических платежей в виде процентов от суммы нарушения).

Если неисполнение арендатором своих обязанностей повлекло для арендодателя убытки (ущерб или упущенную выгоду), он может требовать их возмещения в полном объёме. Это возможно, например, при досрочном расторжении договора из-за неплатежей, или в случае начисления собственнику пени в результате несвоевременного внесения арендатором коммунальных платежей.

Когда можно взыскать неустойку с арендатора?

взыскание неустойки с арендатора

Условие о неустойке должно быть согласовано сторонами и оформлено в письменном виде. Это можно сделать путём включения пункта в основной контракт или подписания отдельного документа в период его действия. Если соглашение о неустойке не составлено письменно, оно считается незаключённым.

Основаниями для взыскания с арендатора неустойки могут быть:

несвоевременное внесение арендных платежей;
внесение их не в полном объёме;
неуплата коммунальных платежей за арендуемое помещение, когда такая обязанность возложена на арендатора;
невыполнение других денежных обязательств, предусмотренных договором аренды.

При определении оснований и объёма ответственности сторон необходимо учитывать правила применения нескольких мер за нарушение одного и того же условия договора.

Неустойка может быть:

Зачётная	Убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Это базовый вариант, его применяют, если закон или договор не содержит другого порядка
Исключительная	Взыскивается только неустойка
Альтернативная	Уплачивается либо неустойка, либо убытки, по выбору арендатора
Штрафная	Взыскиваются убытки в полном объёме и неустойка

За просрочку денежного обязательства обычно взыскивают или проценты в порядке ст. 395 ГК, или неустойку. Стороны могут предусмотреть в договоре и оба вида ответственности, но данное правило неприменимо к зачётной неустойке.

Если в договоре аренды не прописаны условия об ответственности, с нарушителя получится взыскать убытки и проценты на сумму долга. Неустойка в этом случае уплачивается, только если это прямо предусмотрено законом.

Взыскание долга по арендному договору: варианты решения спора

взыскание долга по аренде через суд

В спорных ситуациях, касающихся исполнения договора аренды, стороны могут договориться мирно, в том числе используя примирительные процедуры, либо обратиться с этим вопросом в суд.

Экономические споры между организациями и ИП рассматривают арбитражные суды в соответствии с АПК РФ. Согласно статье 4 кодекса, денежные споры, возникшие из гражданско-правовых договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию. По общему правилу, суд примет иск к производству, если истекло 30 дней с даты направления претензии. Другой срок и порядок досудебного урегулирования могут быть установлены соглашением сторон.

Таким образом, для споров о взыскании задолженности по договору аренды досудебный порядок обязателен. Если его не соблюсти, суд возвратит исковое заявление.

Специализируемся на вопросе более 14 лет. Поможем не допустить ошибок

Мы проводим юридические консультации для ответов на все ваши вопросы. Обращайтесь за защитой ваших прав!

Претензия

Если в договоре содержатся какие-либо условия, касающиеся содержания, порядка и сроков направления претензии, применяют их. Когда такие условия сторонами не оговорены, можно руководствоваться общими положениями законодательства.

Форма претензии законом не установлена. Её можно составить в произвольном виде, отразив там следующие сведения:

данные арендатора и арендодателя;
обстоятельства, на которых основаны требования (реквизиты договора, документа, подтверждающего факт передачи имущества, сведения о периоде невнесения арендной платы или других платежей);
расчёт задолженности;
требования к арендатору со ссылками на закон и договор;
срок рассмотрения.

К претензии необходимо приложить копии подтверждающих документов. Если в договоре прописан конкретный перечень материалов, которые должны быть приложены к претензии, надо руководствоваться им.

Обычно претензия направляется по адресу контрагента, указанному в договоре, почтой или иными способами, позволяющими подтвердить получение. Если в деловой практике сторон был принят обмен корреспонденцией по электронной почте, через мессенджеры или по другим каналам связи, можно использовать и этот способ.

Обращение в суд

суд по арендному договору

Если направление претензии или принятие других мер досудебного урегулирования не принесло результата, можно обращаться для взыскания задолженности в суд. Для споров этой категории действует общий трёхлетний срок исковой давности.

Исковое производство

Исковое заявление составляется с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ. Помимо сведений, которые были указаны в претензии, в иске необходимо отразить информацию о соблюдении досудебного порядка и примирительных процедурах. В него также можно включить ходатайство о применении обеспечительных мер и требование взыскать с ответчика судебные расходы.

К иску прикладываются подтверждающие документы, а также квитанция об уплате госпошлины и уведомления о направлении копий иска участникам процесса. Пошлину необходимо оплатить до подачи иска в размере, установленном ст. 333.21 НК РФ.

Исковое заявление, по общему правилу, подаётся в суд по месту регистрации ответчика, если сторонами не установлена иная подсудность споров, вытекающих из договора.

Участвовать в рассмотрении дела судом можно лично, через представителя по доверенности или совместно с ним.

юристы по арендным договорам

Для взыскания задолженности по арендному договору стоит обратиться к помощи юристов. При рассмотрении таких дел нередко возникают сложности, связанные с определением даты начала и прекращения использования имущества, расчётом суммы долга и неустойки, встречными требованиями со стороны арендатора.

Юрист, знающий законодательство и судебную практику по таким делам, сможет обосновать позицию доверителя с точки зрения закона, грамотно представить доказательства и опровергнуть доводы ответчика.

По итогам рассмотрения дела суд выносит решение, которое после его вступления в законную силу обязательно для исполнения. Если ответчик откажется добровольно уплатить суммы, присуждённые истцу, решение можно обратить к принудительному исполнению.

Юридическая компания ЮАП

Остались вопросы как лучше организовать процесс в вашем случае?

Судебный приказ

Если размер требований не превышает 500 тысяч рублей, и они являются бесспорными (то есть ответчик согласен и с фактом задолженности, и с размером), дело может быть рассмотрено в порядке приказного производства.

В этом случае в арбитражный суд подаётся заявление о выдаче судебного приказа по правилам ст. 229.3 АПК РФ, с приложением подтверждающих документов. Оно рассматривается в течение 10 дней без вызова сторон и проведения судебного разбирательства.

После рассмотрения материалов и признания их достаточными суд выносит судебный приказ и направляет его должнику в 5-дневный срок. Если он в течение 10 дней не представит возражения, судебный приказ можно предъявлять к исполнению. Если же возражения от арендатора поступят, судья отменит приказ. Для разрешения ситуации арендодателю придётся обращаться с теми же требованиями в порядке искового производства.

Проблемные ситуации

проблемные ситуации

Арендодатель при взыскании задолженности может столкнуться со сложностями, обусловленными правовым статусом арендатора или его поведением.

Например, когда от оплаты аренды уклоняется иностранная организация, может возникать вопрос о подсудности споров. Если стороны заранее не оговорили, какой суд будет их рассматривать, применению подлежат нормы международного частного права. Порядок действий арендодателя будет зависеть от наличия у России международного договора с той страной, резидентом которой является арендатор. В такой ситуации оптимальное решение – поручить решение вопроса опытным юристам, работающим в этой сфере.

Проблемы могут возникнуть и при взыскании долга с ликвидируемой организации. Общая процедура в этом случае мало отличается от предъявления требований другим арендаторам, только претензия направляется в адрес ликвидационной комиссии. Однако даже при наличии судебного решения требования кредиторов по договорам включаются в четвёртую очередь погашения. Исключение – обеспечение обязательств арендатора залогом имущества. Такие требования погашаются в третью очередь. В любом случае свои деньги можно будет получить только после удовлетворения требований кредиторов предыдущих очередей.

Иногда арендатор съезжает из арендуемого помещения без предупреждения, не погасив задолженность и не передав имущество арендатору. В этом случае можно расторгнуть договор через суд в одностороннем порядке, взыскав с контрагента долг и проценты за весь период до момента возврата имущества. Если в помещении осталось какое-либо имущество недобросовестного арендатора, арендодатель вправе удерживать его в качестве обеспечения обязательства до погашения долга. Обеспечение его сохранности на этот период возлагается на арендодателя.

В практике встречаются и случаи, когда арендатор перестаёт вносить арендные платежи из-за того, что арендодатель препятствует ему в использовании арендуемого помещения. В этом случае взыскать деньги за период, когда предмет аренды фактически не использовался, вероятнее всего, не получится. А вот арендатор при определённых обстоятельствах, напротив, может взыскать с арендатора сумму неосновательного обогащения.