Борьба с «резиновыми квартирами» ударит по честным собственникам

Издание: "БКН"

В мае Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект, определяющий размер минимальной доли собственности в квартирах и ограничивающий права собственника квартиры на вселение новых лиц. Наши эксперты согласны с запретом на такое вселение, но категорически против запрета операций с долями, сколь бы малы они ни были

По заявлению одного из авторов законопроекта, главы комитета Госдумы по законодательству Павла Крашенинникова (кстати, бывшего министра юстиции Российской Федерации), эта инициатива была вызвана тем, что в последнее время все большее распространение получают случаи злоупотребления гражданами своим правом на владение и распоряжение жилыми помещениями: в одной квартире или даже комнате бывают зарегистрированы десятки, а то и сотни граждан. С этой целью приобретается, например, один квадратный метр жилья, что дает право покупателю зарегистрироваться в этой квартире. Депутат подчеркнул, что, покупая незначительную долю жилого помещения, покупатель не только не появляется по «месту жительства», но порой даже и не знает, где оно находится.

Узкие места

«Такой способ “зарабатывания” денег некоторыми владельцами жилых помещений далеко не безобиден, поскольку позволяет легализоваться криминальным или экстремистским элементам, – отметил Павел Крашенинников, внося законопроект. – Необходимо системно заниматься расшивкой таких “узких мест”. Данный законопроект – один из шагов в этом направлении».

Кроме того, напомнил депутат, в последнее время стали известны случаи, когда такие «липовые» сделки заключались для того, чтобы обналичить средства материнского капитала, одним из возможных способов использования которого является как раз улучшение жилищных условий.

Для того чтобы «расшить узкие места», законопроект предлагает, во-первых, запретить приобретать такие доли недвижимости, на которых заведомо невозможно реальное проживание.

«При общей площади до 30 квадратных метров доля в праве собственности должна составлять не менее 1/3, для жилых помещений площадью от 30 до 60 квадратных метров – 1/6, от 60 до 120 квадратных метров – 1/10», – предложил Павел Крашенинников.

По его словам, эти правила не будут распространяться на жилые помещения площадью свыше 120 квадратных метров, а также на случаи, когда доля в праве собственности возникает при наследовании жилого помещения.

Во-вторых, законопроект ограничивает право собственника жилого помещения на вселение лиц, если в результате такого вселения на каждого проживающего будет приходиться площадь, размер которой менее учетной нормы, определенной органом местного самоуправления.

Напомним, что в Санкт-Петербурге эта норма составляет 15 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах и 9 кв.м – для жителей отдельных квартир.

«Без судебного решения нельзя будет вселять лиц, за исключением супруга, детей или родителей собственника или нанимателя, если в результате на каждого проживающего в жилом помещении будет приходиться площадь менее учетной нормы», – пояснил парламентарий.

В-третьих, законопроектом предлагается установить необходимость предоставлять соответствующее судебное решение при регистрации по месту жительства или пребывания лиц, не являющихся членами семьи собственника.

Таким образом, минимальная жилая площадь, которую можно будет купить в соответствии с новым законопроектом, если он обретет статус закона, будет равна примерно 5 кв.м – именно столько составит 1/6 часть объекта площадью 31 кв.м. Конечно, это больше, чем явно фиктивные доли в 1 кв.м, покупаемые сейчас. Теоретически на такой площади можно будет реально жить. Особенно в более крупных квартирах, где рекомендуемые доли в фактическом выражении составят уже до 10-12 кв.м.

Если бы не прописка…

По мнению экспертов, в настоящее время в Петербурге сделки с малыми долями жилых объектов, совершаемые ради реального улучшения жилищных условий, распространены незначительно. Гораздо чаще они совершаются исключительно ради регистрации (по старой терминологии – прописки).

Директор по правовым вопросам «Группы компаний ЮАП-СПб» Александр Аскеров говорит: «Сегодня в Петербурге малые доли квартир – достаточно редкий сегмент. Как правило, сделки с ними совершаются “для чего-то”, т.е. не для приобретения площади, где реально можно будет жить, а для решения каких-то опосредованных задач, чаще всего – чтобы получить регистрацию».

Эксперты не ожидают прекращения притворных сделок с малыми долями до тех пор, пока институт регистрации в стране сохраняется.

«Только теперь квартиру придется формально делить не на 100, а на 10 частей, – рассуждает Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость». – Соответственно, прописка подорожает. Но террористы, если надо, все равно найдут нужную сумму».

Такого же мнения придерживается и Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»: «Пока есть спрос на регистрацию, этот бизнес не умрет. Найдутся иные пути, например, для этих целей будут приобретаться сгоревшие дома или проводиться регистрация на свою собственность. Скорее всего, это приведет и к увеличению стоимости подобных услуг».

Если бы работали законы…

В свою очередь, Антон Баранов назвал инициативу депутата Крашенинникова жестом отчаяния, причины которого понятны, но способ их устранения избран негодный. Негодный именно потому, что он ограничивает права честных собственников на сделки с малыми долями.

«Не все проблемы юридического характера, случающиеся в современной России, вызваны отсутствием законов – нередко они возникают из-за того, что просто не работает правоохранительная система, – рассуждает Антон Баранов. – Например, у нас хорошие Жилищный и Гражданский кодексы. И когда в одной квартире или комнате регистрируются несколько десятков или сотен человек, то сразу понятно, что это притворная сделка, и никакого закона для понимания этого не нужно. Однако кто-то их регистрирует».

Это то, что касается коррумпированных рядовых исполнителей. Но не работают должным образом даже суды, продолжает эксперт. Так, особое свойство всех малых долей, с которыми совершаются притворные сделки, заключается в том, что они не могут быть, как говорят юристы, «выделены в натуре». При этом в Гражданском кодексе давно есть статья, в соответствии с которой, если одну из долей нельзя выделить в натуре, то один из сособственников может выкупить ее по решению суда.

«Будь у нас нормальные суды, там бы эти вопросы и решались, – говорит Антон Баранов. – Но все специалисты знают, как там не любят принимать подобные иски и как суды открещиваются от их рассмотрения».

Впрочем, по мнению Александра Аскерова, именно для борьбы с притворными сделками, а также для принуждения к продаже «невыделяемых» долей новый законопроект как раз и сможет быть полезен.

«Конечно, чьи-то права он и ограничит, потому что собственники теоретически должны иметь возможность распоряжаться любыми долями имущества, которыми они владеют, но если говорить о фактической ситуации в стране, то законопроект вполне благоприятен на конкретный исторический промежуток, на ближайшие лет пять», – резюмирует Александр Аскеров .

«Все законы по недвижимости очень “на злобу дня”, они часто изменяются, – объясняет г-н Аскеров. – Я уверен, что и эта норма – запретить покупку долей менее 5-6 квадратных метров – если ее примут, тоже со временем будет изменена. Если рынок недвижимости оживет, количество сделок резко увеличится, то наверняка придется вновь разрешить сделки с меньшими долями. Просто сегодня рынку этого, с моей точки зрения, не требуется. А когда потребуется, придется вновь определяться с термином “малые доли”». Впрочем, по мнению эксперта, даже нынешняя минимальная норма в 5-6 метров, видимо, великовата, и ее нужно сократить до 3-4.

Если бы не бедность…

Категорически против ограничения размера долей, которыми могут распоряжаться собственники, выступает и Антон Баранов. По его мнению, в основе всех притворных сделок все равно лежит не право распоряжаться мелкими долям, а уровень благосостояния жителей страны. В частности – глобальная проблема российской бедности, при которой большинство населения не может купить себе жилье, а государство не может его дать. И эту проблему, увы, законодательно не решишь.

«Да, сам факт проживания нескольких человек в таких условиях, когда для них не достигнута норма жилой площади, запретить можно. Но тогда может оказаться на слуху важная государственная проблема: у нас в некоторых коммунальных квартирах жить нельзя. Однако люди вынуждены это делать», – обращает внимание эксперт.

Если бы не «царство коммуналок»…

Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском», в отличие от своих коллег, убеждена в том, что операции с долями в Петербурге проводятся нередко, причем, хотя они формально и являются притворными, но при этом осуществляются в интересах добропорядочных собственников. Этот казус объясняется тем, что у нас «самый коммунальный» город России, в котором, однако, действует весьма редкое законодательство: в Петербурге комнаты в коммунальных квартирах приватизировались не как отдельные объекты недвижимости, а как доли этих квартир. По такому пути пошли еще несколько регионов, и схема создала немало сложностей для владельцев этих долей.

«Любой владелец комнаты в коммунальной квартире, намеревающийся продать ее, обязан будет собрать отказы всех собственников квартиры от преимущественного права покупки этой комнаты. Соседи обладают этим правом согласно статье №250 ГК РФ, – объясняет Марина Гусакова. – В тех ситуациях, когда сособственников много и найти кого-то из них попросту невозможно (например, его уже несколько лет никто не видел, но известно, допустим, что он перебрался в Америку), у продавца возникают немалые сложности».

Кроме того, продолжает эксперт «Адвекса», в некоторых районах Ленинградской области (это не касается Петербурга), если кто-то проживает в коммунальной квартире по договору социального найма, то есть собственником одной или нескольких комнат является город, то за отказом надо обращаться в районную администрацию или городской Жилищный комитет. Если же кто-либо из собственников квартиры – несовершеннолетний или инвалид, то его отказ будет необходимо одобрить в районном отделе опеки и попечительства. Вполне вероятно, что решение вопроса при этом затянется, и тогда покупатель может не дождаться и найти другого продавца.

Пока жители коммуналок используют такой выход: сначала оформляют «дарение» небольшой доли своей комнаты, а уже потом продают остальную ее часть.

Таким образом, резюмирует Марина Гусакова, в Петербурге нужно как можно скорее менять местные правила и придавать комнатам в коммуналках статус отдельного объекта, как это сделано в Москве и почти по всей России.

Алексей Крылов

Мнения:

Александр Аскеров, директор по правовым вопросам «Группы компаний ЮАП-СПб»:

Рынка операций с малыми долями квартир – именно рынка как такового – сегодня в Петербурге фактически нет, и прежде всего потому, что подобные доли стоят, в общем, немного, и риэлторы, завязанные на проценты, в таких сделках не заинтересованы. А юристы – тем более, особенно если учесть, что сделки с долями на предмет юридической чистоты обычно не очень-то и проверяют.

Среди других возможных целей, ради которых приобретаются малые доли, можно назвать такие: желание сохранить за собой или даже увеличить свою долю, чтобы иметь возможность влиять на остальных собственников; иметь право получить новое жилье при расселении ветхого и аварийного; обналичить материнский капитал.

Поможет ли закон решить назревшие проблемы? Об этом рано говорить лишь на основе первой редакции законопроекта, надо почитать принятый закон. А законопроекты обычно очень сильно меняются в процессе чтений. Если он ограничит сделки с малыми долями, то, я считаю, стратегически это будет разумно и решит многие вопросы: ограничит число недобросовестных сделок. Хотя прописку отменить сложно.

Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском»:

Множество ухищрений с долями порождены не происками нелегалов или террористов, а тем, что Петербург – один из немногих городов страны, где комната в коммуналке считается не отдельным объектом, а долей квартиры. Соответственно, для любой операции с ней нужно получить согласие всех остальных жильцов, некоторых из которых бывает невозможно найти.

Мы, риэлторы, сталкиваемся только с заявками на покупку долей размером не менее 10 кв.м, потому что официально прописаться в Петербурге можно не менее чем именно на такую площадь.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Таких сделок проводится огромное количество, это связано в первую очередь с системой регистрации в России. Обычно продается один квадратный метр в квартире, после чего проводится процедура регистрации. Такими сделками занимаются обычно фирмы-однодневки, поскольку крупная риэлторская компания не станет портить репутацию, проводя такие процедуры. Но при этом, пока есть спрос, этот бизнес не умрет. Найдутся иные пути, например, для этих целей будут приобретаться сгоревшие дома, проводиться регистрация на свою собственность. Скорее всего, это приведет и к увеличению стоимости подобных услуг.

Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:

Особое свойство всех подобных малых долей заключается в том, что они не могут быть, как говорят юристы, «выделены в натуре». Откуда берутся такие «невыделяемые» доли? Например, родственники могут многократно делить какой-то объект недвижимости просто потому, что им важен сам факт – быть в доле. Бывает и так, что перед смертью кто-то завещает свою маленькую комнатушку двоим-троим детям или внукам, говоря: «Вот я умру, и делите ее потом, как хотите». Все такие случаи абсолютно законны.

Кстати, криминальные ситуации гораздо чаще складываются при дележе нормальных объектов и долей. Например, несколько сособственников делят комнату или квартиру, и никто не хочет уступить или требует за продажу своей доли слишком большую, по мнению остальных, цену. Тогда кто-то продает малую долю каким-то криминальным элементам, которые начинают приходить в квартиру и требовать от несговорчивого собственника все-таки продать долю, причем подешевле. Но это, опять же, решается не через юристов и риэлторов, а скорее через криминалитет